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律師辦理物業管理法律業務操作指引

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目    錄

第一章  總    則

第一節  目的、概念、基本原則及要求

第二節  現有立法及相關規定

第二章  律師辦理為開發商委托前期物業管理提供法律服務的業務

第一節  前期物業管理公司的選聘

第二節  物業管理公司的提前介入

第三章  律師辦理為物業管理公司物業管理提供法律服務的業務

第一節  律師辦理為物業管理公司進行前期物業管理提供法律服務

第二節  業主委員會成立后,律師為物業管理公司物業管理提供法律服務

第四章  律師辦理在物業管理過程中為業主、業主大會及業主委員會提供法律服務的業務

第一節  律師為首次業主大會的召開和業主委員會的成立提供法律服務

第二節  律師辦理為業主、業主大會及業主委員會正常運作提供法律服務的業務

第五章  物業專項維修基金

第一節  物業專項維修基金的交納與續籌

第二節  物業專項維修基金的使用

第六章  物業管理糾紛

第一節  物業管理糾紛范圍、分類及特點

第二節  物業管理糾紛的處理

第七章  附    則

第一章  總    則

第一節  目的、概念、基本原則及要求

1.1.1制定目的

本指引由中華全國律師協會起草,其目的系為向律師提供辦理物業管理法律業務操作方面的借鑒、經驗,并非強制性或規范性規定,僅供律師在代理物業管理法律實際業務中參考。

1.1.2概念界定

物業管理:根據《中華人民共和國物權法》的規定,物業管理有狹義與廣義之分,狹義的物業管理一般是指根據業主、業主委員會或者其他組織的委托,物業管理機構對物業進行維護、修繕、管理,對物業區域內的公共秩序、交通、消防、環境、衛生、綠化等事項提供協助管理或者服務的活動。廣義的物業管理還包括業主自治管理和業主聘請專業的公司的管理,比如聘請保安公司提供安全保障服務,聘請保潔公司提高公共區域清潔服務等等。

物業管理糾紛:物業管理糾紛是指物業管理各主體之間在物業管理的民事、經濟、行政活動中,因對同一項與物業有關或與物業管理服務有關或與具體行政行為有關的權利和義務有相互矛盾的主張和請求,而發生的具有財產性質的爭執。本操作指引所指的物業管理糾紛主要為民事方面的物業管理糾紛。

開發商:開發商,又稱發展商,即房地產開發企業,依據《城市房地產管理法》第29條規定,房地產開發企業是經營利為目的,從事房地產開發和經營的企業。開發商作為物業的投資開發商,原始取得物業的所有權,在物業管理中,被稱為“大業主”。

物業管理公司:是依法設立的從事物業管理服務的企業法人。其根據物業管理服務合同授受業主(業主大會)或者開發商的委托,對物業進行專業化管理和對業主提供服務。國家對物業管理企業實行資質管理。

業主:是指住宅以及其配套設施的產權所有者,一般擁有房地產行政主管部門簽發的房地產權證。

使用人:是指物業的承租人或其他非業主使用人。

業主(代表)大會:是由物業管理區域內全體業主組成的,或者業主人數較多時,由一定的業主代表組成的,維護物業區域內全體業主的公共利益,行使業主對物業管理的自治權的業主自治機構。

業主委員會:是經業主大會選舉產生并經房地產行政主管部門登記,在物業管理活動中代表和維護全體業主合法權益的組織。業主委員會是一個物業管理區域中長期存在的、代表業主行使業主自治管理權的機構。

前期物業管理:是指物業出售后至業主委員會成立并選聘物業管理機構或其他管理人之前這一期間的物業管理。

前期物業管理服務合同:是指物業區域內的業主委員會成立之前,物業的房地產開發商委托物業管理公司或其他管理人管理物業,并與物業管理公司簽訂的物業管理合同。

物業管理服務合同:物業管理服務合同是指由業主支付費用,物業管理公司受托對指定物業進行維修、養護、利用及相關區域生活秩序管理的合同。物業管理服務合同廣義上包括前期物業管理服務合同。

業主臨時公約:是在銷售物業之前,由開發商制訂的,對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反公約應當承擔的責任等事項的約定。

業主公約:是指業主共同訂立或者承諾的,對全體業主具有約束力的有關使用、維護物業及其管理等方面權利義務的行為守則,是全體業主應當遵守的物業管理服務的規章制度。

業主大會議事規則:業主大會義事規則是小區業主大會與業委會活動的基本要求,是業主大會活動的程序法,其規定了業主大會和業委會的議事方式、活動程序、職責及任期等。

公共維修基金(資金):全稱為住宅共用部位、共用設施設備維修基金,指由法律規定的專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造的基金。

1.1.3律師辦理物業管理法律業務的基本原則

律師在辦理物業管理法律業務中,應當遵守以下原則:

第一,應具有一定的專業知識。由于物業管理糾紛有相當的專業性,比如說,維修基金的分攤,公共部位的確定等等,所以律師應注意學習專業的法律知識,熟悉物業管理行業的特點。

第二,應恪盡職責,不受外來因素的干涉。律師接受委托后,應當堅持對委托人忠誠負責的原則,恪盡職守,勤勉盡責,不受任何單位及其他組織和個人的非法干涉,依法維護委托人的合法權益和國家有關法律法規的正確實施。

第三,依法提供法律服務原則。律師在辦理物業管理案件時,要依法執業,遵守國家法律、行政法規、地方性法規、部門規章的規定,遵守司法行政部門與律師行業協會組織制定的規范性文件。

1.1.4律師辦理物業管理糾紛案件的基本要求

律師辦理物業管理糾紛案件業務,應依據與委托人簽訂的委托協議所設定的具體服務內容和要求,在委托權限內依約履行職責,應嚴格執行所在市律師協會關于防止利益沖突的有關規定,不得損害委托人的合法權益,應保守當事人的商業秘密與個人隱私,按有關規定須向主管司法行政機關通報案情。

1.1.5本操作指引的適用范圍

本操作指引適用于律師從事物業管理法律業務,主要包括:為房地產開發商、物業管理企業、業主、業主委員會提供非訴法律服務,擬定前期物業管理標書、前期物業管理合同、物業管理合同,業主公約,通過協商、仲裁或訴訟方式處理業主與開發商、業主與物業管理公司、業主與業主之間的糾紛。

第二節  現有立法及相關規定

1.2.1物業管理行業是新興的行業,在這個行業中出現的法律問題立法尚不完善,專門的立法除了國務院《物業管理條例》以外,多為建設部及相關部委的規章和規范性法律文件,在剛剛閉幕的全國人大通過的《中華人民共和國物權法》中也對涉及物業管理方面做了一個綱領性、原則性的規定,另外,全國各地方也有較多的地方法規和規范性法律文件,律師辦理物業管理法律業務必須結合當地的地方法規和規范性法律文件才能更好的解決問題、處理糾紛。

1.2.2物業管理法律業務所涉的全國性法律、法規、規章主要有:

《中華人民共和國物權法》2007年3月16日全國人大第五次會議通過,2007年10月1日起施行。

《物業管理條例》2003年5月28日國務院第九次常務會議通過,自2003年9月1日起施行。

《中華人民共和國合同法》1999年3月15日第九屆全國人民代表大會第二次會議通過,自1999年10月1日起施行

《中華人民共和國價格法》1997年12月29日第七屆全國人民代表大會常務委員會第二十九次會議通過,自1998年5月1日起施行

《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》建住房[2003]130號,自2003年9月1日起施行

《物業服務收費管理辦法》國家發展改革委員會、建設部發改價格[2003]1864號,自2003年9月1日起施行

《業主大會規程》建設部建住房[2003]131號,自2003年9月1日起施行

《建筑裝飾裝修管理規定》1995年8月7日建設部令第19號,自1995年9月1日起施行[已廢止]

《住宅室內裝飾裝修管理辦法》2002年2月26日建設部令第110號,自2002年5月1日起施行

《物業管理企業財務管理規定》財政部財基字[1998]7號發布,1998年1月1日起施行

《物業管理企業資持管理辦法》建設部令第125號,自2004年5月1日起施行

1.2.3從目前立法的情況看,有關物業管理的立法變化較快、較多,從事物業管理業務的律師應多關心這方面的立法進展,以便更好地做好這一方面的業務。

第二章  律師辦理為開發商委托前期物業管理提供法律服務的業務

第一節  前期物業管理公司的選聘

2.1物業銷售(預售或現售)前,律師應當為開發商選聘前期物業管理公司提供法律服務。

2.1.1律師應當向開發商建議通過招標投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的,經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準,可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

2.1.2律師應參與草擬或審查上述選聘前期物業管理公司的相關法律文件包括但不限于招標書、前期物業管理服務合同、業主臨時公約。

2.1.3律師應當幫助開發商審核投標的物業管理公司的等級資質、從業經歷等相關資料。

物業管理公司的資質管理

我國政府物業管理部門對物業管理公司實施資質管理制度。根據建設部《物業管理企業資質管理辦法》的規定,物業管理公司應當按照本規定申請企業資質等級評定。未經主管部門進行資質評定并取得資質證書的,不得從事物業管理業務。一級、二級、三級物業管理企業的資質標準如下:

(1)資質一級企業

a、注冊資本500萬元以上;

b、物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于30人。其中,具有中級以上職稱的人員不少于20人,工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱;

c、物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書;

d、管理兩種類型以上物業,并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100%:

①多層住宅200萬平方米;

②高層住宅100萬平方米;

③獨立式住宅(別墅)15萬平方米;

④辦公樓、工業廠房及其它物業50萬平方米。

e、建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準,建立企業信用檔案系統,有優良的經營管理業績。

(2)資質二級企業

a、注冊資本300萬元以上;

b、物業管理人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于20人。其中,具有中級以上職稱的人員不少于10人,工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱;

c、物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書;

d、管理兩種類型以上物業,并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100%:

①多層住宅100萬平方米;

②高層住宅50萬平方米;

③獨立式住宅(別墅)8萬平方米;

④辦公樓宇、工業區及其他物業20萬平方米。

e、建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準,建立企業信用檔案系統,有良好的經營管理業績。

(3)資質三級企業

a、注冊資本50萬元以上;

b、物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于10人。其中,具有中級以上職稱的人員不少于5人,工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱;

c、物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書;

d、有委托的物業管理項目;

e、建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準,建立企業信用檔案系統。

2.1.4律師應當幫助開發商制定業主臨時公約,對有關物業的使用、維護、管理、業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

2.1.5根據《物權法》的規定,開發商不僅可以聘請物業管理公司進行物業管理,也可以聘請其他專業公司進行管理。在開發商選擇聘請專業公司進行管理的時候,律師應協助開發商起草、審核保安服務合同、保潔服務合同、設備維修服務合同等等。

第二節  物業管理公司的提前介入

2.2.1《前期物業管理委托合同》簽訂后,律師應當向開發商提示讓選聘的物業管理公司提前介入整個房地產項目的規劃設計、主體工程施工、裝修等過程、讓物業管理公司從的業管理的專業角度對規劃設計、施工、裝修提出相關整改和完善意見,以便開發建設的物業更合理、更人性化、使物業管理公司今后能順利地管理該物業,減少與業主的矛盾與沖突,也能使物業更好的保值增值,有利于開發商品牌實力的塑造與延續。

如開發商選擇聘請專業的公司,對專業的設備維護公司來說,為了及早地了解小區的管線圖及設備情況,開發商也讓其提前介入。

2.2.2《商品房買賣合同》簽訂時,律師應當建議開發商合同的內容應包含前期物業服務合同的內容,包括約定物業管理服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容,涉及牧業買受人共同利益的約定應當一致。

2.2.3《商品房買賣合同》簽訂時,律師應當提示開發商要求買賣人對遵守業主臨時公約予以書面承諾。

2.2.4律師應當提醒開發商在物業管理區域內按照規定配置必要的物業管理用房,各地對物業用房的配置有面積要求的,應遵照執行。

第三章  律師辦理為物業管理公司物業管理提供法律服務的業務

第一節  律師辦理為物業管理公司進行前期物業管理提供法律服務

3.1.1律師應當幫助物業管理公司制定投標方案并參與草擬或審查包括但不限于投標書、前期物業管理合同、各物業管理制度、表格等相關法律文件。

3.1.2前期物業管理服務合同的主要內容

(1)物業的接管驗收

物業接管驗收是前期物業管理服務協議的重要內容,也是物業管理開始運作的第一道程序。物業接管驗收,是指物業管理企業接受物業管理委托后,對指定物業根據開發商的提請,進行以主體結構安全和滿足使用的再檢驗,同時接受圖紙、說明書移交,從而著手實施物業管理。根據前期物業管理服務協議,開發商負有義務將物業所涉及的設施、設備和建筑物圖紙完整地移交給物業管理公司,驗收范圍內的設施、設備、建設物及其附著物為物業管理公司行使管理權的范圍。

(2)開發商的權利和義務

a、應當在銷售物業之前,制定《業主臨時公約》,對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應履行的義務,違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

b、應當在物業銷售前將《業主臨時公約》向物業買受人明示,并要求物業買受人在訂立物業買賣合同時,做出遵守《業主臨時公約》的書面承諾。

C、在物業竣工交付使用時,負責向物業買受人提供房屋質量保證書和房屋使用說明書。

d、審定物業管理公司擬定的物業管理方案并對物業管理公司提交上述物業管理方案出具書面審定意見。

e、檢查監督物業管理公司管理工作的實施及制度的執行情況并每年進行一次考核評定;并將管理情況報物業管理主管部門備案。

f、審定物業管理公司提出的物業管理服務年度計劃、財務預算及決算報告并在物業管理公司提交上述材料之日起日內出具書面審定意見。

g、保證委托物業管理公司管理的房屋、設施、設備達到國家驗收標準及要求。

h、向物業管理公司提供經營性商業用房(一般指車庫、會所)。

i、向物業管理公司提供各地規范性物業管理法律文件規定的物業管理用房。【是否沖突】

j、在物業管理交接驗收時,負責向物業管理公司移交物業管理公司所需要的資料。

k、為實現本合同約定的物業管理服務要求而發生的物業管理服務費用,除由業主、物業使用人按規定繳納外,不足部分由開發商承擔。

l、協調、處理本合同效前發生的管理遺留問題。

m、協助物業管理公司做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動。

n、及時繳納空置房屋的物業管理服務費;依法提供物業維修專項資金。

o、開發商有權指定專業審計機構,對合同約定的物業管理服務費用收支狀況進行審計。

(3)物業管理公司的權利和義務

a、根據有關法律、法規及本合同的約定,制定物業管理方案;自主開展物業經營管理服務活動。

b、對項目設計和施工提供管理方面的整改和完善建議。

c、配備工作人員參與物業管理區域內的共用部位、共用設施設備調試、驗收和交接。

d、對業主和物業使用人違反法規、規章的行為,提請有關部門處理。

e、按本合同的約定,對業主和物業使用人違反業主臨時公約或物業使用守則及相關管理規定的行為進行制止和處理。

f、可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業,但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給第三方。物業管理公司將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業的,相關的物業管理責任仍由牧業管理公司向開發商、業主及物業使用人承擔。

g、負責編制房屋及其附屬建筑物、構筑物、設施、設備、綠化等的年度維修養護計劃和保修期滿后的大修、中修、更新、改造方案,經甲、乙雙方議定后由物業管理公司組織實施。

h、向業主和物業使用人告知物業使用的有關規定,當業主和物業使用人裝修物業時,告知有關注意事項和禁止行為,與業主和物業使用人訂立書面約定,并負責監督。

i、負責編制物業管理年度管理計劃,資金使用計劃及決算報告,向開發商提出上述計劃和報告;經開發商審定后組織實施。

j、負責每半年向全體業主和物業使用人公布一次物業管理服務費用收支帳目;并將物業管理服務收費項目和收費標準以及向業主和物業使用人提供專項服務的收費項目和收費標準在本物業管理區域內以書面方式公示。

k、對本物業的公共設施不得擅自占用和改變使用功能,如需在本物業內改、擴建或改善配套項目,須與開發商協商經開發商同意后報有關部門批準方可實施;不得擅自改變房屋共用部位的用途。

l、不得擅自在物業管理區域內從事物業服務以外的經營活動;不得在處理物業管理事務活動中侵犯業主及物業使用人的合法權益。

m、建立、妥善保管和正確使用物業的管理檔案,并負責及時記載有關變更情況。

n、本合同終止時,向開發商移交開發商提供的全部經營性商業用房、管理用房及物業管理的全部檔案資料。

o、接受業主、物業使用人、開發商和物業管理主管部門等的監督,不斷完善物業管理服務,定期以書面方式向開發商報告本合同履行情況。

3.1.3前期物業管理服務合同的費用負擔

根據各地的規定,一般凡是普通住宅的,所擬定的物業管理服務收費標準應報價管理部門審批,非普通住宅或商用物業的,應報有關部門備案。

關于管理費的支付問題,結合一些地方的規定,前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業服務費用,由開發商承擔。

出售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業服務費用,由物業買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業服務收費標準承擔;房屋銷售合同未約定的,由開發商承擔。

3.1.4前期物業管理合同簽定后,物業開始銷售時,律師應當提示物業管理公司嚴格審核售樓說明書、媒體廣告和房地產買賣合同,對不利于物業管理的條款和承諾應刪除或修改,以免帶來后患。如購八樓房送頂樓陽臺,買一樓送花園(公共場地不屬于套內面積,誤導消費者);免×年管理費或只按多少元/m2收取管理費(讓物業公司倒貼錢);小區提供××會所服務(會所一向是個賠錢項目,誰來投資設備,誰來支出場地管理費、水電費、維修費和人工費?誰來貼補經營虧損?);承諾小區會有管道煤氣,智能化管理系統,閉路監控,二次加壓,噴泉泳池、綠化庭院等,但設計時根本沒有考慮,更談不上交付使用(業主入住后發現承諾不兌現時和物業公司結怨),律師應該建議物管公司對開發商售樓部分人員進行短期培訓,對客戶在物業管理方面的咨詢要對答如流,前后一致。

3.1.5前期物業管理服務合同的期限,一般為兩年,且業委會成立后并與新的物業管理服務公司簽訂物業管理服務合同(或與前期物業管理公司續簽物業管理服務合同)后失效。

第二節 業主委員會成立后,律師為物業管理公司物業管理提供法律服務

3.2.1律師應當為物業管理公司獲得選聘進行程序的合法性審查,獲選聘的物業管理公司應經過專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意(《物業管理條例》規定必須三分之二以上,《物權法》則是過半數,現以《物權法》的規定闡釋,)物業公司才能與代表業主大會的業主委員會簽訂物業管理服務合同。

3.2.2物業管理服務合同的主要內容

(1)物業管理服務合同的基本內容

物業管理服務合同應具備以下主要條款:

a、雙方當事人的姓名或名稱、住所。

b、管理項目。即管理的房地產名稱、坐落位置、面積、四至界限。

c、管理內容。即具體管理事項,例如:房屋的使用、維修、養護、消防、電梯、機電設備、路燈等公用設施的使用、維修、養護和管理。

d、管理費用。即物業管理公司向業主或使用人收取的管理費。物業管理的收費情況比較復雜,不同的的管理事項,收費標準也不同,有的收費項目是規章明確規定的,如季節性的供暖收費,有的收費項目是同業主委員會協商決定的,如停車場的停車費。

e、雙方的權利與義務。

f、違約責任。雙方可以約定不履行或不完全履行合同時各自所應承擔的責任。

g、其他事項。雙方可以約定其他未盡事宜,如風險責任、調解與仲裁、合同的更改、補充終止等。

(2)業委會或業主大會的權利與義務

a、代表和維護業主的合法權益;經常聽取業主的意見和建議,并及時將上述意見和建議反饋給物業管理公司。

b、監督業主遵守業主公約及物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的管理制度;采取措施督促業主按時交納物業管理公共服務費用。

c、審定物業管理公司擬定的物業管理方案。

d、檢查監督物業管理公司管理工作的實施及制度的執行情況。

e、審定物業管理公司提出的物業管理服務年度計劃、財務預算及決算報告并在物業管理公司提交上述材料之日起內出具書面審定意見。

f、審批物業維修專項資金的使用預算,并監督物業共用部位、共用設施設備大中修、更新、改造的竣工驗收;審查物業管理公司提供的物業共用部位、共用設施設備大中修、更新、改造的書面報告。

g、應在本合同生效之日起日內,向物業管理公司移交有關資料。

h、協調、處理本合同生效前發生的管理遺留問題。

i、負責物業維修專項資金的籌集,督促業主繳納物業維修專項資金。

j、業主委員會有權指定專業審計機構,對本合同約定的物業管理公共服務費收支狀況進行審計。

k、經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過,有權代表業主大會提前終止本合同。

(3)物業管理公司的權利和義務

a、根據有關法律、法規及本合同的約定,制定物業管理方案。自主開展物業經營管理服務活動。

b、對業主違反法規、規章的行為,提請有關部門處理。

c、按本合同的約定,對業主違反業主臨時公約或物業使用守則及相關管理規定的行為進行制止和處理。

d、可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業,但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給第三方。

e、負責編制房屋及其附屬建筑物、構筑物、設施、設備、綠化等的年度維修養護計劃和保修期滿后的大修、中修、更新、改造方案,經業委會、物業管理公司雙方議定后由物業管理公司組織實施。

f、向業主告知物業使用的有關規定,當業主裝修物業時,告知有關注意事項和禁止行為,與業主訂立書面約定,并負責監督。

g、按養護計劃和操作規程,對房屋共用部位、共用設施設備狀況進行檢查,發現不安全隱患或險情及時排除。

h、負責每半年向全體業主公布一次物業管理服務費用收支帳目和物業維修專項資金使用情況;并將物業管理服務收費項目和收費標準以及向業主提供專項服務的收費項目和收費標準在物業管理區域內以書面方式公示。

i、不得擅自在物業管理區域內從事物業服務以外的經營活動;不得在處理物業管理事務活動中侵犯業主的合法權益。

j、建立、妥善保管和正確使用物業的管理檔案,并負責及時記載有關變更情況。

k、本合同終止時,向業主委員會移交管理用房及物業管理的全部檔案資料。

3.2.3在新的物業公司取代原前期物業管理公司情況下,如何順利交接往往是物業管理服務合同成功操作的關鍵,前期物業公司往往會以各種理由不退出物業管理區域,律師應協助業委會、新的物業管理公司與原前期物業管理公司進行溝通,要求政府有關部門指導、監督。

3.2.4因業主拖欠物業管理費而向物業管理公司提供催收等法律服務。一般情況下,律師應告知物業公司先通過發律師函的方式向業主催收,對個別業主可以進行訴訟,但訴訟不宜廣泛采用,這樣會將物業公司與業主的推向一個對立面。

3.2.5律師應當辦理為物業管理公司如何糾正開發商、業主的其他違法行為提供法律幫助。對開發商許諾沒有到位的,物業公司應協助業主與開發商交涉,比如說會所未投入使用,房屋有質量問題。對于業主的違法行為,物業公司只能勸阻,向業委會和政府主管部門進行報告

第四章  律師辦理在物業管理過程中為業主、

業主大會及業主委員會提供法律服務的業務

第一節  律師為首次業主大會的召開和業主委員會的成立提供法律服務

4.1.1律師應當及時提示廣大業主召開首次業主大會和選舉業主委員會以更好的維護業主的合法權益

(1)首次業主大會的召開

a、首次業主大會或業主代表大會召開的條件

國務院頒布的《物業管理條例》第十條提及了首次業主大會,但沒有規定首次業主大會召開的條件,也沒有規定前期物業服務合同的期限,這樣開發商及其聘請的前期物業企業有可能簽訂期限很長的前期物業服務合同,損害業主的利益。各地方的物業管理規定對首次業主大會召開的條件大都做了明確的規定,比如《上海市住宅物業管理規定》規定:一個特定管理區域內,房屋出售并交付使用的面積達到50%以上,或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的,應當召開首次業主大會會議,成立業主大會,因此當物業小區首次業主大會召開的條件成就時,律師應當提醒相關業主及時召開業主大會并提供相應的法律服務。

但根據《物權法》的規定,成立業主大會與否更加尊重業主的意志,《物權法》規定小區可以成立業主大會和選舉業主委員會,如成立業主大會和選舉業主委員會的,行政管理部門對應當給予指導。

b、首次業主大會及業主代表大會的籌備工作(以上海為例講述,其他各地方仍然以當地的相關物業管理規定為準,律師在提供法律服務時,如發現不按以下程序成立業主大會時,應當及時向相關業主或有關部門提示)

根據上海市房地局的在關規定,住宅物業管理區域符合業主大會成立條件的,開發商應按《上海市住宅物業管理規定》的規定,提交有關資料。區(縣)房地產管理部門應當及時和街道辦事處依法組織開展業主大會籌建工作。開發商未提供資料,經區(縣)房地產管理部門督促后仍不改正的,區(縣)房地產管理部門可根據業主提出的成立業主大會的書面要求,組織人員取得相關資料,所發生的費用由建設單位開發商承擔。

在開發商報送有關資料后,區(縣)房地產管理部門和街道辦事處組織業主推薦產生業主代表,組成業主大會籌備組。籌備組成員應當由模范履行業主義務、熱心公益事業、責任心強并有一定組織能力的業主擔任。

籌備組在區(縣)房地產管理部門和街道辦事處指導下,做好下列各項籌備工作:

①確定召開業主大會會議的形式,由業主代表參加業主大會會議的,確定業主代表產生的方法、人數,并組織業主推薦產生業主代表。

②確認業主身份以及業主在業主大會會議上的投票權數。

③確定召開業主大會會議的時間、地點和內容。

④確定業主委員會委員候選人人數和產生辦法,組織業主推薦產生業主委員會候選人。

⑤在律師的幫助下擬定《業主大會議事規則》(草案)和《業主公約》(草案)。

⑥做好召開業主大會會議的其他各項工作。

業主的投票權以套為計算單位。單個業主在首次業主大會會議上所持投票權超過全部投票權30%的,應對其投票權予以限定。

c、首次業主大會的一般程序

①由大會籌備組介紹大會籌備情況;

②由大會籌備組介紹業主委員會候選人情況,候選人也可以作自我介紹;

③審議通過業主委員會章程和業主公約;

④由業主大會成員或業主代表投票選舉產生業主委員會成員;

⑤審議決定其他物業管理的重大事項。

在首次業主大會上產生的業主委員會,應當報房地產行政主管部門進行備案,從上海市目前的實際情況看,業主大會與業主委員會同時備案,房地產行政主管部門發放《業主大會、業主委員會備案證》。

(2)業主大會例會及臨時業主大會的召開

業主委員會成立后,負責召集以后的業主大會,業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開,一般應每年召開一次會議。

經持有一定比例投票權的業主提議,業主委員會就其提議須召開業主大會,稱為業主大會的臨時會議或特別會議。《物業管理條例》規定,經20%以上的業主提議,業主委員會應當召開業主大會臨時會議。

業主大會必須以已入住或使用的業主中持有過半數以上投票權的業主出席方能舉行。業主大會的決定,但應經與會的持有過半數以上的投票權的業主同意才能通過,是為簡單多數原則。但是,改建、重建建筑物及其附屬設施,專項維修基金使用和續籌方案的決定,必須經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意,即為特別多數原則。

4.1.2業主大會的職權

業主大會履行下列職責:

(1)制定、修改業主公約和業主大會議事規則;

(2)選舉、更換業主委員會委員,監督業主委員會的工作;

(3)選聘、解聘物業管理企業;

(4)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

(5)共同決定改建、重建建筑物及其附屬設施;

(6)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

4.1.3業主委員會會議及工作制度

(1)業主委員會應當按照《業主大會議事規則》的約定召開業主大會會議。經三分之一以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為必要的,應當及時召開業主委員會會議。

(2)委員會會議召開前的準備工作。如會議召開的通知、會議材料應在會議前多長時間送達各委員;委員因故不能參加會議時的委托工作、手續等。

(3)委員會召開會議的主持工作。一般委員會召開會議都由主任主持,主任因故缺席不能履行職責的,可由副主任主持。

(4)在業主委員會召開會議時,一般采取少數服從多數的原則,進行表決時,每一位委員有一票表決權。

(5)業主委員會的會議記錄是物業管理區域內的業主對業主委員會的工作進行監督的一個途徑,也是業主委員會承擔相應責任的有效依據,在業主委員會的章程中應規定好會議記錄的工作,以及會議檔案的保存等。

4.1.4業主委員會的職權

業主委員會是業主大會的執行機構,履行下列職責:

(1)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;

(2)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同;

(3)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業管理企業履行物業服務合同;

(4)監督業主公約的實施;

(5)業主大會賦予的其他職責。

4.1.5業主委員會的法律地位

業主委員會,是在物業管理區域內代表全體業主對物業實施自治管理的組織。業主委員會由業主大會從全體業主中選舉產生,作為業主大會的執行機構,對業主大會負責,受業主大會和全體業主監督。

由業主組成的業主團體業主委員會,是否具備獨立的民事主體資格。《物業管理條例》沒有給出明確的規定。但根據最高院的相關批復(2002民立他字第46號)基本上承認業主委員會獨立的民事主體資格和民事訴訟主體資格的。根據全國人大剛剛通過的《物權法》的相關規定,一般認為是最終確立了業主委員會獨立的民事主體資格和民事訴訟主體資格。

第二節  律師辦理為業主、業主大會及業主委員會正常運作提供法律服務的業務

4.2.1律師應當參與《業主大會議事規則》、《業主公約》及《業主委員會章程》等相關法律文件的起草與審查,確保其合法合理、公平公正。

4.2.1.1業主大會議事規則

1、業主大會議事規則的性質

業主大會議事規則是小區業主大會與業主委員會活動的基本準則,它就業主大會及業委會的宗旨、組成、議事方式、議事內容等有關業主大會與業委會活動事項均作出了明確約定。

2、業主大會議事規則的制定

業主大會議事規則由成立業主大會的籌備組擬定,在征求全體業主的意見后,由專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意表決通過。

3、業主大會議事規則的內容

業主大會議事規則的內容一般包括以下幾個方面:

(1)業主大會的組成與宗旨;

(2)業主大會的會議內容與會議形式;

(3)業主大會的表決形式;

(4)召開業主大會的條件;

(5)召開業主大會的程序;

(6)業主代表的職責;

(7)業主委員會的成員條件及組成;

(8)業主委員會職責;

(9)業主委員會會議;

(10)業主委員會的任期及換屆;

(11)其他有關業主大會與業委會活動的有關事項。

4、業主大會議事規則中應注意的問題

在制定業主大會議事規則中應注意以下問題:

(1)制定業主大會議事規則時,應充分考慮其可操作性,在確定業主大會形式、業主投票權、業委會的職權時,都要考慮到小區業主的實際情況,使得業主大會議事規則具有可操作性。

(2)應保障業委會權力的正當行使,全體業主的合法權益得到保護。在制定業主大會議事規則時,存在的問題往往是業委會的權力過大,使得全體業主的利益得不到保護,業主權利無法行使,比如說有的業主大會議事規則約定業委會使用3萬元以下的維修基金,無采全體業主表決。

4.2.1.2業主公約

1、業主公約的性質

是業主之間訂立的自治性的規范。不同的物業,因范圍、結構、設備、規格、功能等不同,業主公約的具體內容也有差異。業主公約訂立后,縱使其物業的所有人更迭,其效力不受影響。

2、業主公約的內容

業主公約,一般包括以下內容:

(1)物業名稱、地點、區域范圍、面積和戶數;

(2)物業共有部分和專有部分的劃分,公共場所、設施、設備狀況;

(3)物業管理區域內總投票數的統計狀況,業主大會的召集程序及決定物業重大事項的方式;

(4)業主使用物業和公共場所、公用設施、設備的方式及具體要求;

(5)業主參與物業管理的權利及應承擔的義務;

(6)業主委員會的產生規則、業主委員會的權利義務、工作程序以及責任的承擔;

(7)業主對業主委員會及物業管理公司的監督權;

(8)各業主配合物業管理的承諾;

(9)物業管理過程中,維修、養護及管理等各種費用的繳納及分攤,物業收益的分配方式;

(10)業主公約的修改程序、成立及生效的時間;

(11)違反業主公約的責任;

(12)業主認為需要明確的其他事項。

3、業主公約的效力

業主公約中約定的業主的權利與義務,是經業主承諾的,對全體業主具有約束力。根據《物業管理條例》的規定,業主公約對物業的使用人也具有約束力。

4、業主臨時公約

業主臨時公約與業主公約的內容基本一致,一般是由開發商制定的,在商品房出售合同附件中約定或業主入戶時簽訂。業委會成立后,業主公約取代業主臨時公約。

5、制定業主公約應注意的事項:

在制定業主公約時,應注意以下事項:

(1)制定業主公約的程序要合法,即業委會(或籌備組)制定的業主公約只有經過專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意才能生效。

(2)業主公約的內容不得超出業主自治的范圍,目前有些業主公約的內容超出了業主自治的權利范圍,比如,有的公約約定,業委會或物業公司可以拆除業主的違章建筑,這樣的約定是無效的。

4.2.2律師應當為業主大會選聘、解聘物業管理企業提供各種法律服務,包括招投標、談判、溝通協調、起草各種法律文書等,以保證物業管理前后銜接和諧順利。

4.2.3律師慶當幫助業主大會制定、修改物業管理區域內物業共用部位和公共設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度。

第五章  物業專項維修基金

第一節  物業專項維修基金的交納與續籌

5.1.1新建商品住宅首期維修基金的交納(各地區大部分已制定專項維修基金使用管理辦法,交納的主體、時限和標準有所不同。現以上海市的規定為例進述,律師在辦理物業管理法律服務時碰到該類問題,應以各地方的專項維修基金使用管理辦法為準)

(1)配備電梯的住宅:房地產開發企業按照每平方米建筑面積成本價的4%交納;購房人按照每平方米建筑面積成本價的3%。

(2)不配電梯的住宅:房地產開發企業按照每平方米建筑面積成本價的3%交納;購房人按照每平方米建筑面積成本價的2%交納。

(3)根據上海市的有關規定,1996年6月10日前出售的商品住宅,按商品住宅出售合同的約定或房屋買賣雙方、房地產開發企業與業主委員會協商一致的商品住宅成本價執行;1996年6月10日至2000年12月31日前出售的內銷商品住宅,商品住宅成本價為1198元/m2;2001年1月1日以后的商品住宅成本價為1295元/m2。

(4)房地產開發企業應當在辦理房地產初始登記前,交納其應交部分的維修基金;購房人在辦理房地產變更登記之前(辦理“小產證”),交納其應交部分的維修基金;業主大會成立時尚未出售的商品住宅,房地產開發企業應當在業主大會成立之日起15日內,將未出售商品住宅購房人應交部分存入業主委員會開戶銀行。

5.1.2地下車庫維修基金的交納

地下車庫與地面房屋結構相連的,按地面房屋是否配備電梯的標準交納維修基金;若地面房屋有的配備電梯,有的不配備電梯的,按配備電梯的標準交納維修基金。

地下車庫為獨立結構,無地面房屋的,按不配備電梯的標準交納維修基金。

根據《上海市住宅物業管理規定》第三十六條:機動車停車場(庫)的維修、養護費用由其所有人承擔。機動車停車場(庫)的專項維修基金按照物業管理專項維修基金標準交納,納入業主大會的專項維修基金帳戶管理,單獨核算。

5.1.3專項維修基金的其他來源

根據上海市的有關規定,小區的經營性收益應納入業主大會帳戶管理,物業管理企業可以有關規定和業主大會決議提取一定比例的管理費用,該類收益主要用于補充專項維修基金。

5.1.4專項維修基金的交割與再次籌集

商品住宅轉讓時,原業主交納的維修基金剩余款額,由住宅受讓人向原業主支付;住宅轉讓合同或者轉讓當事人另有約定的,從其約定。

專項維修基金余額不足首次籌集資金總額的30%時,業主大會應當就再次籌集方案做出決定。再次籌集后的維修基金余額,不得少于首期維修基金中購房人交納的數額。

第二節  物業專項維修基金的使用

5.2.1物業專項維修基金的管理

(1)根據建設部及上海市的有關規定,資金由物業所在地的區、縣房地產管理部門代為監管;業主大會成立后,由區、縣房地產管理部門將資金本息劃轉至業主大會按規定設立的維修基金帳戶,由業主大會按規定管理和使用。

(2)維修基金實行屬地開戶原則,業主大會應在物業所在行政區內具有業務辦理資格的銀行分支機構輸專用存款帳戶。

(3)住宅共用部位、共用設備、牧業管理區域公共設施的維修、更新費用支出,符合規定的,可以按規定的流程支用維修基金。房地局作為行政主管部門,進行指導與監管。

5.2.2物業專項維修基金的使用程序

根據《物業管理條例》的規定,專項維修基金的使用和續籌方案,必須經物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過。(《物權法》也有類似的規定)

涉及單幢房屋大修或者專項維修、更新、改造的,應當經該幢房屋全體業主所持投票權三分之二以上同意,擔不得與業主大會對全體共有部分做出的決定相抵觸。

實際操作中,為提高管理效率,降低管理成本,業主大會可將一定金額范圍內維修基金使用的決策權力,經法定程序后授予業主委員會。

5.2.3物業專項維修基金的使用范圍

(1)維修基金專項用于保修期滿后共用部位、共用設備和物業管理區域公共設施的維修、更新和改造,不得挪作他用。

共用部位:是指整幢房屋業主共同使用的樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、門廳、傳達室、內天井以及房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、梁、柱、樓板、屋頂等)、外墻面、走廊墻和墻外粉飾等。

共用設備:是指整幢房屋業主共同使用的上下水管道、落水管、垃圾通道、水箱、蓄水池、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、樓道內照明線路設備、郵政信箱、避雷裝置、樓道內消防設備及安全監控設備。

公共設施:是指物業管理區域內業主共同使用的公共綠地、道路、小區內上下水管道、溝渠、池、路燈、窨井、化糞池、垃圾箱(房)、消防設備及安全監控設備、公共設施(設備)使用的房屋及非經營性車庫、車場、公益性文體設施等。

(2)住宅共用部位、共用設備和物業管理區域公共設施屬于人為損壞的,其維修、更新改造費用應當由責任人承擔。業主不能將分戶內的維修基金隨意取出。

(3)日常綠化養護費、水箱清洗費、公用照明和共用設備能耗和養護費等應納入日常物業管理服務收費范圍,不能在商品住宅專項維修基金中列支。

5.2.4物業專項維修基金的分攤規則

物業維修、更新、改造的費用,按照下列規定承擔:

(1)專有部分的所需費用,由擁有專有部分的業主承擔;

(2)部分共用部分的所需費用,由擁有部分共用部分的業主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔;

(3)全體共用部分的所需費用,由物業管理區域內的全體業主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔。

部分共用部分、全體共用部分的維修、更新、改造費用在專項維修基金中列支。

第六章  物業管理糾紛

第一節  物業管理糾紛范圍、分類及特點

6.1.1物業管理糾紛的表現形式

物業管理糾紛的主要表現形式有:

對人防、地下車庫、綠地、停車場權屬不明而引發的業主、業主委員會與開發商的糾紛;因業主拖欠物業管理費而引發的糾紛;因違法動用維修基金而產生的糾紛;業主之間因相鄰權而引發的業主之間的糾紛;小區發生被盜、搶劫等行政治安或刑事案件而產生的糾紛。

6.1.2物業管理糾紛分類

按照糾紛中的基本權利性質和特點的不同,可以將物業管理糾紛劃分為以下幾類:

(1)物業管理產權類糾紛。主要是物業所有權方面的業主專有權與業主團體共有權轄屬范圍的確認糾紛,業主團體共有權與托付物業管理企業的物業經營管理權行使之間的權限劃分和確認糾紛,業主團體共有權與開發經營者的權屬糾紛。常見的有個別業主侵占公共區域、業主委員會與開發商的車庫之爭等。

(2)物業管理債權類糾紛。主要是與物業管理服務有關的合同之債、侵權之爭等債權、債務關系糾紛。例如小區的業主拖欠物業管理費、車輛的保管糾紛等。

(3)物業管理行政權類糾紛。主要是物業管理行政主管機關和其他有關行政部門在行使職權的具體行政行為中與行政相對人之間發生的行政權限和行政權行使是否違法、是否得當、是否顯失公正的爭執。目前常見的這類糾紛有行政執法部門對違章建筑的處理,業主對街道、房地產主管部門對業委會與物業管理公司指導監督的不滿。

(4)物業管理自治權類糾紛。主要是業主、物業使用權人、業主會議、業主委員會業主團體在民主自治權益方面發生的糾紛。例如業主不執行業主公約的有關規定或不執行業主會議對維修基金的分攤決定而引起的糾紛。

另外,按糾紛所屬法律部門的法律關系發生不同,可以將物業管理糾紛劃分為民事糾紛、行政糾紛、刑事糾紛。

6.1.3物業管理糾紛特點

(1)物業管理糾紛具有連續性

從物業管理糾紛的產生的原因及表現形式上看,物業管理糾紛與開發商密不可分,比如說房子質量問題、車位之爭、配套不到位等,特別在目前的情況下,物業管理公司與開發商有千絲萬縷的聯系,一旦發生物業管理糾紛,開發商難脫干系。

(2)物業管理糾紛具有多樣性

物業管理糾紛法律關系非常復雜。既有涉及民事、經濟、刑事法律關系的糾紛,又有涉及業主團體經濟事務和社會事務民主自治法律關系的糾紛。這種糾紛既有物業管理公司與業主之間、業主與業主之間、物業管理公司與開發商之間、業主與業主委員會之間的平等的民事糾紛,也有因行政主管部門的行政管理行為所引發的糾紛。

(3)物業管理糾紛具有易發性和涉眾性

在物業管理服務的提供和交易過程中,容易發生對服務質量好壞、滿意與否的爭執,比如說最常見的業主拖欠物業管理費案件。由于物業管理所執行的事務大多是涉及業主團體公共利益甚至社會公共利益,所以一旦發生糾紛,往往是集體爭執、甚至集體訴訟,比如說業主與開發商的車位之爭。

第二節  物業管理糾紛的處理

6.2.1處理物業管理糾紛的原則

(1)及時原則

無論是民事爭議還是行政爭議,由于物業管理糾紛涉及面廣,行政機關和司法機關在處理這一類糾紛時應當及時,不宜讓矛盾長期存在,日益激化。

(2)合法原則

在處理物業管理糾紛時,要注意法律的正確適用,特別是物業管理有關的法律、法規變化較快,處理物業管理糾紛不能與新的法律、法規相悖。

(3)公平合理原則

在處理物業管理糾紛時,要分清是非和責任,要使責任的承擔適當,使責任人心服口服。

6.2.2處理物業管理糾紛的方式

(1)協商   是當事人自己通過適當方式解決彼此糾紛的一種方式。協商是由物業管理糾紛當事人雙方或多方本著實事求是的精神,依據有關法規公約和所訂合同的約定,直接進行磋商,在事實的基礎上,自愿互諒、明確責任,共同商量達成一致意見,按照各自過錯的有無、大小和對方受損害的程度,自覺承擔相應責任,以便及時地解決物業管理糾紛的一種處理糾紛的方式。

(2)調解   調解是指當事人之間發生物業管理糾紛時,由國家規定的有管轄權的第三人來主持引導當事人進行協商活動,堅持自愿原則和合法原則,運用對當事人進行利害分析、說服考試的方法,促使當事人雙方相互諒解,平息糾紛的一方式。調解按調解主持人的身份不同可分為民間調解、行政調解。調解不是訴訟解決的必經程序。從目前的情況看,居委會與房地產行政主管部門的調解在處理物業管理糾紛中占一定比例。

(3)仲裁   仲裁是當事人依據仲裁法,雙方自愿達成協議選定仲裁機構并由其主持調解或對糾紛做出裁決的一種處理糾紛方式。作為一種解決財產相對權益糾紛的民事性裁判制度,仲裁具有自愿性、專業性、靈活性、保密性、獨立性的特點。物業管理糾紛當事人采用仲裁方式解決糾紛,應當雙方自愿,達成書面仲裁協議,否則不能通過仲裁方式解決。

(4)訴訟   是指當事人向法院起訴,由法院按照法定程序處理案件,保護當事人的合法權益的糾紛解決方式。物業管理糾紛的訴訟,是法院在物業管理糾紛訴訟參加人的參加下,依法審理和解決物業管理糾紛案件的活動,及在該活動中形成的各種關系的總和。物業管理糾紛的訴訟多為民事訴訟和行政訴訟。

6.2.3物業管理糾紛中的違法行為及法律責任

(1)業主的違法行為及其法律責任

業主的違法行為主要體現在:(一)擅自改變小區內土地用途的;(二)擅自改變房屋、配套設施的用途、結構、外觀、毀損設備、設施、危及房屋安全的;(三)私搭亂建、亂停放車輛,在房屋共用部位亂堆亂放,隨意占用、破壞綠化、污染環境、影響住宅小區景觀,噪聲擾民的;(四)不照章交納各種費用的,包括物業管理費。

業主的法律責任主要有:業主的違法、違約行為,一般由業主委員會和物業管理企業予以制止、批評教育、責令限期改正,依照法律和依法制定的業主公約、提請有關部門處理,如果造成損失的,違法業主應當賠償損失。對拖欠物業管理費的,物業管理公司有權通過訴訟方式收回拖欠費用并收取滯納金。

(2)業主自治機構違法行為及其法律責任

業主大會、業主代表大會只是議事機構,并不能直接承擔法律責任,其法律責任一般應由業主分攤。對于個別業委會成員未經業主大會或業主的授權,實施有損于業主利益行為的,實施未經業主大會或業主的授權行為的業委會成員,應當負相應的法律責任。

(3)物業管理公司的違法行為及其法律責任

物業管理公司的違法行為:(一)非法經營行為。指不具備從事物業管理資質和能力的企業,以物業管理公司的名義從事物業管理經營活動。(二)擅自作為行為。指物業管理企業在實施物業管理過程中,違反物業管理法規的禁為規范或者違反物業委托管理服務合同中的禁為約定,而擅自作出的犯禁行為,比如說搞自將綠地改為停車場。(三)不履行或不忠實履行受托管理義務的行為。指物業管理企業不履行物業管理委托合同規定義務或者違反忠實義務,不盡心盡力履行管理義務,管理混亂,損害了業主的合法權益。

物業管理公司的法律責任:無物業管理資質進行物業管理活動的,房地產行政主管部門可對其予以警告、責令限期改正、賠償損失,并可處以罰款;對于擅自作為的,業主可要求其停止侵害、排除危害、返還財產、恢復原狀;對不履行或不積極履行物業管理服務合同的,應根據合同的約定承擔違約責任。

(4)開發商的違法行為及其法律責任

開發商的違法行為:(一)未能履行房屋銷售合同中約定的義務,主要表現在公共設施不到位,擅自改變規劃等。(二)不履行物業移交法定義務的行為。指開發商未向業主委員會、物業管理公司移交有關資料及物業管理用房。(三)其他違法行為。比如說不依法申報成立業主大會和業主委員會,委托無資質的物業管理公司進行管理。

開發商的法律責任:未屬行房屋銷售合同中的義務的,應履行到位并承擔相應的違約責任;不履行移交義務的,及時進行移交,并承擔由于不依法移交而產生的法律后果。

第七章  附    則

本指引是根據2007年4月1日以前的法律、法規等規定,結合相關司法實踐操作并參考主流學術意見所編寫,若上述前提發生變化,以新的法律、法規及新的情況進行調整。

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