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劃撥土地上房屋買賣合同效力

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黃某某訴趙某某、賈某某房屋買賣合同糾紛一案

辦案律師簡介

郭鵬律師

山東泰山藍天律師事務所

公司業務部主任

案情介紹

原告黃某某系泰安某村居民,1991年因舊村改造取得位于南關小區路一處房屋(即涉案房屋),1997年涉案房屋辦理房產證,登記產權人為原告.2001425,原告黃某某與被告趙某某簽訂房契一份,約定原告黃某某將涉案房屋出售給被告趙某某,售房款62500,次日,原告黃某某出具收條一份,載明收到售房款62500元。合同簽訂后,原告將涉案房屋交付被告趙某某。

2005530,被告趙某某與被告賈某某簽訂購房合同一份,約定被告趙某某將涉案房屋出售給被告賈某某,售房款90000元一次性付清。合同簽訂后,被告趙某某向被告賈某某交付了涉案房屋,被告賈某某支付了購房款。

2008220,涉案房屋辦理新房產證,登記產權人為原告黃某某。庭審中,原告主張其與趙某某口頭約定5年內不能出售涉案房屋,但其未提交證據予以證實。

原告黃某某認為因該房的土地是劃撥土地,沒有繳納土地轉讓金,該房也沒有過戶,未發生產權轉移,且違背了5年內不能買賣的約定,該房屋買賣協議應予解除,2005513,被告趙某某在未得到所有權的情況下又將房屋賣給了被告賈某某,第二次買賣協議應是無效的,房產證仍在原告名下,該房屋仍歸原告黃某某所有,原告愿退還賣房款。為此,原告黃某某將趙某某和賈某某訴至泰山區人民法院,請求解除原告黃某某與被告趙某某于2001425日簽訂的房屋買賣協;被告趙某某、賈某某于2005513日簽訂的房屋買賣合同無效,房屋歸原告所有;訴訟費由被告趙某某和賈某某承擔。,

案件過程

一、案件爭議焦點的分析

本案的爭議焦點為劃撥土地上房屋買賣合同究竟是否為無效合同。

根據調閱的證據材料顯示,黃某某曾于2008512日向法院提起訴賈某某所有權糾紛一案,當年916日泰山區人民法院做出民事裁定書,準予黃某某撤訴。在該次訴訟中,黃某某訴稱涉案房屋歸其所有,本案被告趙某某只是租住,在其租住期間趙某某擅自轉讓給了賈某某,請求判令賈某某騰退返還房屋。該陳述明顯與事實不符。

綜合考察我國《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的相關規定,只有“國有劃撥土地使用權轉讓必須經由批準權的人民政府批準”的規定,并沒有未經批準轉讓無效之規定。土地使用性質是國有劃撥土地,根據《城市房地產管理法》第三十九條第一款規定:“以劃撥方式取得土地使用權的,轉讓房地產時,(而不是簽字房屋買賣合同時)應當按照國務院規定,報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準許轉讓的,應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續,并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。”對上述規定的審批,應理解為對國有劃撥土地使用權實際發生轉移的審批,而非轉讓合同本身的審批。進一步講,上述規定的審批是對物權行為效力的限制,而非對債權行為效力的限制。土地通過流轉增值,政府只是通過控制稅收來控制土地使用權的交易。

最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛適用法律問題的解釋》第一條規定:本解釋所稱的土地使用權出讓合同,是指市、縣人民政府土地管理部門作為出讓方將國有土地使用權在一定年限內讓與受讓方,受讓方支付土地使用權出讓金的協議。即該解釋調整的是國有土地使用權讓與(出讓)合同。《中華人民共和國城市房地產管理法》第二條規定:在中華人民共和國城市規劃區國有土地(以下簡稱國有土地)范圍內取得房地產開發用地的土地使用權,從事房地產開發、房地產交易,實施房地產管理,應當遵守本法。即該法調整的是中華人民共和國城市規劃區國有土地范圍內取得房地產開發用地的土地使用權,從事房地產開發、房地產交易,實施房地產管理的行為。而本案中的雙方當事人的房屋買賣行為,并不是單純的國有土地使用權讓與(出讓)合同,也不是取得房地產開發用地的土地使用權,從事房地產開發、房地產交易,實施房地產管理的行為,而是普通公民對自己所有的私有住宅所有權的處分,原被告之間的房屋買賣,已經是屬于債權調整的范圍,當事人是否按照合同履行自己的義務,只是是否構成違約的條件,而不是合同是否生效的要件。對于違反管理性規范的合同,比如有瑕疵的協議或者沒有按照某些規定進行登記的合同,沒有損害國家利益、集體利益或第三人利益的行為,只產生行政管理上的法律后果,并不影響當事人之間簽訂的合同效力。而本案中的雙方當事人的房屋買賣行為,并不是單純的國有土地使用權讓與(出讓)合同,也不是取得房地產開發用地的土地使用權,從事房地產開發、房地產交易,實施房地產管理的行為,而是普通公民對自己所有的私有住宅所有權的處分,并不影響當事人之間簽訂的合同效力。因此,本案應認定該房屋買賣合同有效。

二、泰山區人民法院審理經過

根據案件爭議焦點的分析,在泰山區人民法院庭審過程中,我方提出以下答辯意見:

1、黃某某與被告趙某某之間的合同關系已經有效成立并已履行完畢,行使解除權的程序必須以當事人享有解除權為前提,黃某某并不享有《合同法》規定的的法定解除權,同時其與趙某某在購房協議中也沒有約定解除權事項,因此其不享有解除權。黃某慕無權要求解除。

2、本案中黃某某與第一被告趙某某、第一被告趙某某與第二被告賈某某之間的兩次轉讓均系雙方真實意思表示。不違反合同法第52條的規定,應為有效合同。是否進行房地產劃撥土地批準并不影響合同的效力,黃某某是否為第一被告趙某某辦理過戶手續不影響趙某某與賈某某之間的合同效力。

3、原告黃某某與被告賈某某之間沒有合同關系,無權要求確認趙某某與賈某某之間合同效力問題。

4、根據法律法規以及司法解釋規定,該合同為有效。

5、最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條適用的范圍與本案不同,該條適用的標的是國有劃撥土地的使用權轉讓,而本案是房屋買賣。

6、原告黃某某起訴違反誠實信用原則。原告本次起訴是第二次起訴,2008年原告曾以涉案房屋是租給被告趙某某為由將答辯人告上法庭,后撤訴,本次起訴為是在原告黃某某將房屋轉讓給被告趙恒華16年之后,再次起訴要求返還房屋,有違誠實信用原則。

案件結果

2017925日,山東省泰安市泰山區人民法院根據《中華人民共和國合同法》第六條、第七條、第八條、第四十四條、第六十條的規定作出民事判決書,駁回原告黃某某的訴訟請求。其后黃某某未再上訴。

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